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    北京打擊假離婚買房,二手房交易涼了?

    放大字體??縮小字體 發布日期:2021-08-08 13:01    瀏覽次數:228

    撰文 / 李逗

    編輯 / 董雨晴

    想要通過調控婚姻買房的人,這一次又要賭輸了。

    2021年8月5日,北京一個針對離婚買房的限購升級方案,打亂了不少人“假離婚買房”的計劃。根據新規, 京籍家庭在京至少有兩套房、離婚不滿三年的夫妻,雙方無本市購房資格。而對于非京籍家庭,在京有一套房且離婚不滿三年的雙方,也同樣喪失了購房資格。

    在這之前,非京籍家庭離婚后,若一方名下沒有房貸,滿一年后還能算作首套資格。許多人正是發現了這條捷徑,借機享受到了額外的首套房資質,離婚購房逐漸呈擴大之勢。據《北京日報》援引市住建委相關負責人表示,“僅近一段時間以來,就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。”離婚限購的政策升級后,這條捷徑也將被堵上。

    一盆冷水下來,北京剛剛熱了沒多久的二手房市場,也要跟著降溫了。就在北京升級離婚限購的同一天,成都、杭州兩地也接連升級了調控政策。其中,杭州要求新落戶群體需要繳納兩年社保,未落戶的則要連續繳納四年才可以買房。而成都也加強了贈與管理,優化購房資格復核順位。

    “房住不炒”的定位下,調控開始進入精準“打補丁”階段。風暴來得迅猛,但對多數人來說,調控威力最大的還是“二手房指導價”,以及緊跟其后的房屋貸款監管收嚴。

    六個月之前,深圳二手房指導價打響了二手房監管的第一槍。深圳之后,無錫、寧波開始限價,成都、西安、上海等城市排隊跟進。就在8月2日凌晨,東莞市相關部門還發文表示,要加快建立二手住房成交指導價發布機制。截至目前,全國至少有10座城市加入了“二手房限價”的大家庭。

    二手房限價帶來的影響,遠不止交易量腰斬這一個事實。更深遠的影響是,限貸和二手房指導價出臺后,房產鏈上的每一環都逃不掉。業主,購房人,中介,銀行以及房企,全部都在監管的射程之內。冷暖自知的中介們,早已做好了轉型關店的準備,關店潮接踵而至。原本還捂盤惜售的房東們,逐漸感知到市場的寒意,交易價格應聲而落。

    曾經,樓市“只漲不跌”的投資信仰,正在這輪密集的調控雷聲中,逐步瓦解。當然,仍有許多人會懷念房價魔幻上漲的舊時光,但行業底層邏輯、未來樓市格局都在2021年中悄然改變。

    卡住樓市七寸

    不久前,一則魔幻的賣房信息在西安地產圈流傳。因為限價規定,某業主將一套市場價值超過600萬元的房子以300萬元的價格掛牌出售,并附贈一個車位。

    但房價之外,業主還提了一個額外要求——購房者必須附帶購買一幅畢加索假畫,雖是假畫,卻標價高達380萬元。

    380萬“畢加索假畫”的消息流傳之前,西安剛剛成為另一個發布“二手住房成交參考價”的城市。但這樣的消息,在深圳中介圈的“老司機”們看來早就見怪不怪。年初深圳發布價格管制政策之時,深圳便流傳了一張形似羊駝的卡通畫版《八駿圖》,標價380萬元,捆綁房子銷售。

    而更發揮“創新”精神的,還是美凱龍的中介們。幾個月之前,深圳美凱龍紅樹灣門店的廣告牌上畫著榴蓮和香蕉圖案:紅樹西岸117平方米的房子是兩個榴蓮加三根香蕉;144平方米的是兩個榴蓮加七根香蕉;173平方米的是三個榴蓮加8根香蕉等等。這些水果也是身價倍增,一顆榴蓮代表一千萬元,一根香蕉代表一百萬元。

    這顯然違背了二手房限價的初衷。很快,紅星美凱龍遭到了深圳房協的嚴厲處罰,機構負責人被約談,公司全線整頓。

    二手房指導價的政策橫空出世后,這些樓市里不約而同地開展著一輪輪博弈。而這些道高一尺魔高一丈的貓鼠游戲背后,展現的是這樣一個邏輯:

    為了穩控二手房房價,深圳市的二手房價格被打上了7折,以指導價的方式對外展示。但對于買賣雙方來說,縮了水的價格,卻并不具備真正的交易參考價值。市場再次發揮出“上有政策下有對策”的“智慧”,通過設置“陰陽合同”的方式,把高于指導價的差價補上,促成交易。

    中介更是加入了二手房“創新”營銷的熱潮,在朋友圈里吆喝起了各種搭售方式。但這個游戲的漏洞,就出在了房屋貸款上。

    二手房指導價政策發布后,深圳的各大銀行開始按照指導價發放貸款。關鍵在于,成交價高于指導價的部分,并不能找銀行貸款,只能買家自掏腰包。粗略估算下來,不管是首套還是二套,客戶大約都要比過去多付兩成首付。

    這還只是“開胃菜”。今年上半年以來,即使國家并沒有出臺任何明文規定,但二手房“停貸”的消息,早就傳遍了許多一二線樓市。

    據AI財經社從深圳、成都、上海等熱門城市的四大行以及部分商業銀行貸款部門了解到,據不完全統計,部分城市(如深圳)個別商業銀行確實存在二手房“停貸”的操作,但這只是個例,更普遍的現象則是加強了二手房房貸的審核標準,放款期限被延長了。

    一位銀行從業人士告訴AI財經社,“銀行放款周期已經普遍拉長,從去年的40天左右,延長至近100天,房子的成交周期變得更長了。”

    今年上半年,國家收緊了房貸政策,這一政策給房地產貸款提出了兩個上限,分別是房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款占比上限。被設置了上限后,多個銀行開始出現貸款額度不足情況。銀行則按照重要程度,將房貸優先放給新房市場,而二手房貸款的難度,則越來越高了。

    卡住了貸款,就相當于卡住了樓市的七寸。

    空白研究院院長楊現領認為,“復盤本輪調控,有兩個調控經驗十分重要:管不住金融,管不住房價;管不住二手,管不住市場。只有從源頭上管住金融,才能有效管控房價;只有穩定住二手,才能控制二手向新房的傳導,兩個市場才能一起穩定。二手穩,則市場穩。”

    在房地產去杠桿的進程中,銀保監會主席郭樹清曾多次發出警告。去年,他說房地產是金融體系最大的灰犀牛,今年則干脆放出狠話,“押注房價永遠不跌的人終會付出沉重代價。”

    二手房房東們慌了

    以往,在新房限價、二手房自由交易的時代里,二手房和新房市場此消彼長。新房嚴限價導致搖號難度加大,購房人不得不涌入二手房交易,助推二手房交易水漲船高。而二手房市場的“漲聲”一片,也導致新房推行的限價政策失去了調控效應,二手房漲的越多,被嚴格限價的新房,反倒具有更多吸引力。

    但在二手房指導價的年代里,這場權力的游戲,出現了新的變局。

    過去多年來,“只漲不跌”的深圳二手房樓市神話,開始破滅。從成交數據來看,6月深圳二手住宅共成交2820套,跌破3000套大關,環比下降22%,同比下降73.8%。而成都的二手房成交量也已經掉到了月均銷售3000套的水平。

    即使是過去幾年最抗跌的學區房,也遭遇到了交易寒潮。單就6月份二手房成交量的降低,我愛我家、德祐等多位中介門店的工作人員對AI財經社表示,以往5月和6月都是學區房市場的旺季,但現在變成淡季了,看學區房、買學區房的人明顯變少了。

    實際上,二手房價格被管制的一大影響,就是改變了人們對于樓市成交的預期。二手房交易活躍度一旦下滑,流動性鎖住,市場預期就改變了。而二手房市場很多時候都看預期,成交量上不去,預期肯定就不穩。

    沒有了暴漲逼空行情,買家不慌了,賣家不著急賣了,二手房成交量也順勢下滑,導致房價出現波動。原本喧囂的二手房市場,如今傳出的卻是二手房房東們降價的哀嚎。

    一位深圳的中介告訴AI財經社,近期的客戶成交情況比之前明顯少了很多,房東們給出的價格也開始出現松動。

    “明顯感受到房東們的心態跟以前不一樣了,雖然很多業主還在惜售狀態,掛出的房源量變少了,但是在線的這些房源價格,就沒有以前那么堅挺了,相比之前更好談了。”上述中介說道。據深圳市房地產中介協會數據測算,7月全市中介人均二手住宅成交僅為0.056套。也就意味著,整個7月,每18個房產經紀人里,只有1個人賣出了1套房子。

    據樂有家門店數據監控顯示,深圳2·8指導價新政出臺后,3月份還處于觀望期,業主們心態依然較高,但從4月份開始,市場上的掛牌房源逐月增多,還紛紛下調報價,下調報價房源占比從41%上漲至55%,回到年初,這個占比還不到20%。

    而反觀新房市場,燈火一片闌珊。二手房流動性的降低,勸退了很多想買二手房的剛需,轉向新房市場,專心“打新”。

    深房中協統計數據顯示,2021年1-6月,深圳全市新房住宅共計成交26410套,同比上漲57.8%,深圳新房成交量達到了自2016年以來的同期最高水平,延續了去年下半年以來的打新熱潮。

    目前,率先開展二手房監管的深圳,已經出現“橫盤”狀況。無論如何,這場樓市“盛會”已經散場,人們漸次向門外走去。去年還因房價魔幻上漲屢登頭條的深圳,今年已經完全啞火了。“清風半夜驚蟬,聽取漲聲一片”的樓市盛景,終究要成為過去式了。

    本文由《財經天下》周刊旗下賬號AI財經社原創出品
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